DPE et passoire thermique : acheter une maison F ou G en 2026

Ce que change une étiquette F ou G pour un acheteur

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore), selon la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Les maisons classées F et G sont appelées « passoires thermiques ». Beaucoup de maisons à moins de 100 000€ sont dans ce cas : pavillons des années 1960-1970 mal isolés, maisons de pierre chauffées au fioul ou à l’électricité directe, longères jamais rénovées.

Concrètement, pour vous, une étiquette F ou G signifie trois choses :

• des factures de chauffage élevées tant que la maison n’est pas rénovée ;
• des restrictions de location si vous comptez louer le bien, aujourd’hui ou plus tard ;
• un argument de négociation : les passoires se vendent nettement moins cher que les maisons équivalentes mieux classées.

Pour une résidence principale que vous occupez vous-même, aucune règle ne vous oblige à rénover. Les contraintes portent sur la location. Gardez toutefois en tête le confort d’hiver : une maison mal isolée chauffée au fioul ou par des convecteurs peut coûter plusieurs centaines d’euros de chauffage par mois au cœur de l’hiver. Demandez au vendeur ses factures d’énergie des deux dernières années : elles disent souvent plus que l’étiquette elle-même, car elles reflètent l’usage réel de la maison.

Le calendrier d’interdiction de location

La loi Climat et résilience a introduit un critère de performance énergétique dans la définition du logement décent. Un logement qui ne respecte pas le niveau minimal ne peut plus être proposé à la location pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction.

Si vous achetez pour louer, une maison F ou G n’a donc de sens que si le budget de rénovation est intégré dès le départ. Pour un projet de résidence principale, ce calendrier compte surtout pour la revente : un futur acheteur investisseur appliquera la même décote que vous.

Le nouveau calcul du DPE depuis le 1er janvier 2026

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. En clair, l’électricité est désormais moins pénalisée. Les maisons chauffées à l’électricité (convecteurs, pompe à chaleur, ballon électrique) peuvent gagner une classe, parfois davantage, sans aucun travaux.

Les DPE réalisés avant 2026 restent valables, mais leur étiquette peut être actualisée gratuitement. Avant d’acheter une maison tout électrique classée F ou G, demandez au vendeur si le DPE a été mis à jour : la maison est peut-être déjà classée E, ce qui change la donne pour la location. Notez aussi que d’autres évolutions du DPE sont annoncées pour 2027 ; un DPE reste en principe valable dix ans à compter de sa réalisation (les DPE antérieurs au 1er juillet 2021 ne sont plus valables).

L’audit énergétique obligatoire à la vente

Pour la vente d’une maison individuelle (ou d’un immeuble appartenant à un seul propriétaire) classée E, F ou G, le vendeur doit fournir, en plus du DPE, un audit énergétique. Il est obligatoire depuis avril 2023 pour les classes F et G et depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E.

Pour vous, c’est un document précieux et gratuit. L’audit propose :

• un scénario de rénovation par étapes, dont la première doit déjà faire gagner au moins une classe ;
• un scénario de rénovation globale permettant d’atteindre au minimum la classe B (ou C dans certains cas) ;
• une estimation du coût des travaux et des économies d’énergie attendues ;
• les aides publiques mobilisables.

Lisez-le avant de faire votre offre et faites confirmer les chiffres par des artisans locaux : les estimations de l’audit sont indicatives.

Combien coûte la rénovation d’une passoire thermique ?

Le coût dépend de la surface, de l’état de départ et de l’objectif. Les fourchettes ci-dessous sont des ordres de grandeur couramment observés pour une maison de 80 à 100 m², fournitures et pose comprises, avant aides. Seuls des devis d’artisans vous donneront le chiffre exact.

Ordre logique des travaux : d’abord la toiture et l’isolation (combles, puis murs et planchers), ensuite les menuiseries et la ventilation, enfin le système de chauffage, dimensionné pour une maison devenue moins gourmande. Commencer par la chaudière revient souvent à acheter un appareil trop puissant.

Les aides pour rénover une maison F ou G

• MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur : pour un gain d’au moins deux classes, avec un accompagnateur obligatoire. Le taux de prise en charge dépend de vos revenus (il peut atteindre une large majorité de la dépense pour les ménages très modestes) dans la limite d’un plafond de travaux.
• MaPrimeRénov’ par geste : primes forfaitaires pour certains équipements, comme la pompe à chaleur, selon vos revenus.
• Les primes CEE (certificats d’économies d’énergie) versées par les fournisseurs d’énergie.
• L’éco-prêt à taux zéro : jusqu’à 50 000€ pour une rénovation globale, sans condition de ressources.
• La TVA à 5,5 % sur les travaux d’amélioration énergétique.

Les barèmes et conditions évoluent souvent : vérifiez-les sur le site officiel France Rénov’ ou auprès d’un conseiller France Rénov’ (gratuit) avant de signer. Le détail du financement figure dans notre guide prêt immobilier, PTZ et aides.

Comment négocier une maison classée F ou G

1. Chiffrez les travaux avec l’audit et au moins un devis d’artisan.
2. Comparez avec les ventes récentes de maisons similaires mieux classées (base publique DVF).
3. Présentez une offre argumentée : prix du marché, moins le coût de rénovation, moins une marge pour le risque et le temps passé.
4. Vérifiez l’état réel : une passoire peut cacher d’autres problèmes, comme l’humidité, la toiture ou l’électricité. Lisez tous les diagnostics, pas seulement le DPE.

Les pièges à éviter

• Le DPE trop ancien ou incohérent : vérifiez sa date et la cohérence des surfaces et des équipements décrits avec ce que vous voyez en visite.
• Le projet locatif mal calculé : une maison G ne peut pas être louée avant travaux, et une maison F ne pourra plus l’être en 2028.
• Les démarcheurs : méfiez-vous des sociétés qui promettent des travaux « à 1€ » ou démarchent au nom de l’État. France Rénov’ ne fait pas de démarchage.
• L’argent versé trop tôt : ni acompte au vendeur avant visite, ni versement hors du compte du notaire. Nos conseils sont sur la page Sécurité.

Les maisons à rénover forment une bonne partie de nos annonces de maisons à moins de 100 000€. Vendeur d’une maison classée F ou G ? Mentionnez clairement l’étiquette et joignez l’audit à votre annonce : la transparence attire des acheteurs sérieux.